آثار اجاره (حقوق خصوصی)اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منفعت عین یا نیروی کار خود را در ازاء اخذ اجرت معامله می‌کند. مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان یا نیروی انسان باشد. [۱]
جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، ص۶، تهران، گنج دانش، ۱۳۸۷، چ نوزدهم.
لزوم عقد و تملیک منفعت و عوض از مهم‌ترین آثار عقد اجاره از نظر حقوقی است. از آثار دیگر عقد اجاره، تکالیفی است که مستأجر و مؤجر در ازای عقد نسبت به هم پیدا می‌کنند. ۱ - تعریف اجارهاجاره یکی از مهم‌ترین عقود معین است. ماده ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.» [۲]
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ماده ۴۶۶.
در این تعریف به معوض بودن اجاره اشاره نشده است ولی باید دانست که تملیک منافع رایگان نیست. مستاجر نیز در برابر موجر متعهد است که مالی به او بپردازد. به طور کلی می‌توان گفت اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود. [۳]
کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، ص۳۴۷، تهران، سهامی انتشار، ۱۳۸۴، چ نهم.
برای عقد اجاره دو اثر مهم ذکر شده است؛ که عبارت‌اند از: لزوم، تملیک منفعت و عوض، موجر و مستاجر نیز تکالیفی نسبت به یکدیگر پیدا می‌کنند که در ادامه به بررسی آنها می‌پردازیم. ۲ - لزوم عقدعقد اجاره لازم است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند عقود جایز به فوت یا جنون موجر یا مستاجر منحل نمی‌گردد. [۴]
امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۲۳، اسلامیه، ۱۳۶۶، چ چهارم.
[۵]
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ماده ۴۹۷.
با توجه به این که عقد اجاره لازم است، تا زمانی که مدت آن پایان نیافته است، اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند. بنابراین اگر مستاجری برای مدت یک سال خانه‌ای را اجاره کند و پس از شش ماه آن را رها سازد، هر گاه موجر راضی به انحلال اجاره نباشد، باید اجاره را تا پایان یک سال بپردازد. انحلال اجاره در این مدت تنها در مواردی ممکن است که قانون به یکی از دو طرف حق فسخ دهد، یا مالک و مستاجر در انحلال اجاره با هم توافق کنند یعنی اجاره را اقاله نمایند. از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی‌شود. [۶]
کاتوزیان، ناصر، درس‌هایی از عقود معین، ج۱، ص۱۴۹، تهران، کتابخانه گنج دانش، ۱۳۸۵، چ نهم.
[۷]
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ماده ۴۹۷.
در ماده ۴۹۷ ق. م. دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت مرگ یکی از دو طرف استثناء شده است و هیچ یک با لزوم عقد اجاره منافات ندارد: ۱- در صورتی که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است، که در این حالت اجاره به فوت موجر باطل می‌شود. ۲- در صورتی که شرط مباشرت مستاجر شده باشد، که فوت او از موارد انحلال اجاره است. [۸]
قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، ماده ۴۹۷.
در مورد استثنای نخست باید دانست که مستاجر نمی‌تواند، به مدت عمر مالک منافع شود چون مدت اجاره باید معین باشد. بنابراین، مستاجر هیچ گاه مصداق کسی قرار نمی‌گیرد که برای مدت عمر مالک منافع شده و آن را برای مدتی اجاره داده است. در صورتی فرض ماده ۴۹۷ امکان دارد که، مالکی به رایگان منافع مال خود را به مدت عمر به دیگری بدهد، یا عین مال را منتقل سازد و منافع را تا زمانی که زنده است برای خود نگه دارد و آن گاه چنین مالک منفعتی عین را اجاره دهد. و درباره استثنای دوم باید افزود که مقصود از شرط مباشرت مستاجر موردی است که مباشرت قید انتفاع باشد، یعنی منفعت به طور مطلق به مستاجر تملیک نشود و مقید به انتفاع شخص او گردد. در جایی که انتقال منفعت بدون قید انجام شده، لیکن مستاجر تعهد کرده است که تنها خود از عین مورد اجاره استفاده کند، فوت مستاجر باعث بطلان اجاره نمی‌شود. در این فرض موجر می‌تواند به این علت که انجام شرط ممتنع شده است اجاره را فسخ کند. [۹]
کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ج۱، ص۳۹۳، تهران، شرکت سهامی انتشار، ۱۳۸۴، چ نهم.
۳ - تملیک منفعت و عوضعقد اجاره در زمره عقود تملیکی است، یعنی اگر مورد آن عین معین باشد تمام منفعت از آن مستاجر می‌شود و او می‌تواند به عنوان مالک در آن تصرف کند. ولی در صورتی‌که عین مستاجره کلی باشد عقد اجاره عهدی است، زیرا با مشخص نبودن عین، منفعت آن هم مشخص نیست تا بتوان تصور انتقال مالکیت آن را به مستاجر نمود. [۱۰]
شهیدی، مهدی، عقود معین، ج۱، ص۹۳، تهران، مجد، ۱۳۸۶، چ هفتم.
همچنین در اثر عقد اجاره تمام عوض نیز به ملکیت موجر در می‌آید و او می‌تواند آن را یکجا مطالبه کند. منتها، چون مالکیت قطعی موجر منوط بر این است که مستاجر بتواند از همه منافعی که انتقال گرفته است استفاده کند، هر گاه در خلال اجاره منافع از بین برود و مستاجر نتواند استفاده مطلوب را از آن ببرد، حق دارد اجاره‌هایی را که برای زمان آینده پرداخته است پس بگیرد. [۱۱]
شهیدی، مهدی، عقود معین، ج۱، ص۳۴۹، تهران، مجد، ۱۳۸۶، چ هفتم.
در ملکیت مستاجر نسبت به منفعت فرقی نمی‌کند که مدت اجاره متصل به عقد باشد یا منفصل از آن، بنابراین کسی که خانه را از شش ماه پس از انعقاد اجاره برای یک سال اجاره می‌کند بلافاصله پس از عقد مالک منافع مدت یک سال می‌گردد.موجر در مدت اجاره مالک عین مستاجره بدون منفعت خواهد بود و می‌تواند آن را به هر کس که بخواهد انتقال دهد، چه منتقل‌الیه مستاجر باشد یا شخص ثالث. زیرا آنچه انتقال داده می‌شود عین خالی از منفعت (مورد اجاره) می‌باشد. منافاتی بین انتقال عین بدون منفعت و منفعت جداگانه نیست، بنابراین مال الجاره پس از انتقال عین مستاجره چنان‌چه مقرر بوده به موجر تادیه می‌گردد؛ اگر چه منتقل‌الیه مستاجر باشد، زیرا اجرت‌المسمی به وسیله عقد اجاره به ملکیت موجر در می‌آید و تابع عین مستاجره نیست. در صورتی‌که اجاره به جهتی از جهات فسخ شود یا به تراضی طرفین اقاله گردد، مورد معامله به مالک قبل از عقد برمی‌گردد و موجر مالک منفعت انتقالی می‌شود و می‌تواند هر تصرفی در منفعت بنماید و به هر کس بخواهد آن را به نحوی از انحاء واگذار نماید. [۱۲]
امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۲۲-۲۳، اسلامیه، ۱۳۶۶، چ چهارم.
۴ - تکالیف موجراز آثار دیگر عقد اجاره این است که موجر و مستاجر تکالیفی را نسبت به یکدیگر پیدا می‌کنند که به بررسی آنها می‌پردازیم. ۴.۱ - تسلیم مورد اجارهموجر موظف است عین مستاجره را جهت انتفاع مستاجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستاجر می‌تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می‌تواند اجرت‌المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستاجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص تفویت شده است. [۱۳]
امامی، حسن، حقوق مدنی، ج۲، ص۹۴، اسلامیه، ۱۳۶۶، چ چهارم.
در صورت مزاحمت شخص ثالث دو فرض پیش‌بینی می‌شود: یکی پیش از قبض در صورتی که شخص ثالث داشتن حقی را در مورد اجاره ادعا کند باید دعوای تخلیه را علیه موجر و مستاجر اقامه کند. ولی در حالت دوم هر گاه مزاحمت عملی باشد مستاجر می‌تواند یا اجاره را بر هم زند و یا برای رفع مزاحمت و گرفتن اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند. [۱۴]
کاتوزیان، ناصر، درس‌هایی از عقود معین، ج۱، ص۱۵۲-۱۵۳، تهران، کتابخانه گنج دانش، ۱۳۸۵، چ نهم.
۴.۲ - انجام تعمیرات و تحمل مخارجکلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد. [۱۵]
شهیدی، مهدی، عقود معین، ج۱، ص۹۴، تهران، مجد، ۱۳۸۶، چ هفتم.
۴.۳ - عدم تغییر در مورد اجارهموجر نمی‌تواند در عین مستاجره تغییری دهد که بهره‌برداری مستاجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستاجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است. [۱۶]
کاتوزیان، ناصر، دوره عقود معین، ج۱، ص۴۰۳-۴۰۴، تهران، شرکت سهامی انتشار، ۱۳۸۴، چ نهم.
۵ - تکالیف مستاجربرخی از تکالیف مستأجر به شرح ذیل است: ۵.۱ - تادیه مالالاجارهمستاجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تادیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی‌که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد. [۱۷]
بروجردی عبده، محمد، دوره عقود معین، ص۲۲۱.
۵.۲ - رعایت حدود متعارفمستاجر باید در استعمال عین مستاجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستاجر نسبت به عین مستاجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستاجره بدون تعدی و تفریط در ید مستاجر ناقص یا تلف شود مستاجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستاجر نباشد. [۱۸]
شهیدی، مهدی، عقود معین، ج۱، ص۹۶، تهران، مجد، ۱۳۸۶، چ هفتم.
۵.۳ - استفاده در مورد اجارهمستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود. در صورتی‌که طرز مصرف و استفاده از عین مستاجره مشخص نشده باشد مستاجر باید از آن، طوری که عرف اقتضاء می‌کند استفاده نماید. [۱۹]
شهیدی، مهدی، عقود معین، ج۱، ص۹۷، تهران، مجد، ۱۳۸۶، چ هفتم.
۵.۴ - عدم تغییر عینمستاجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستاجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند. ۶ - پانویس
۷ - منبعسایت پژوهه، برگرفته از مقاله «آثار اجاره»، تاریخ بازیابی ۱۳۹۸/۱۲/۱۳. |